Пассивная резиденция в Андорре: финансовые инструменты или недвижимость

Инвестицию можно распределить между несколькими видами активов. Исключение составляет вложение в Жилищный фонд Андорры (Fons d’Habitatge): в этом случае минимальная сумма составляет 400 000 €. По состоянию на ноябрь 2026 года механизм реализации такого вложения не проработан.

Для финансовых инструментов и недвижимости действуют разные правила. Некоторые финансовые инструменты могут учитываться в составе обязательной инвестиции не более 36 месяцев. Для недвижимости такого ограничения по сроку нет, однако действует минимальный порог на каждый приобретаемый объект.

Кроме того, до того момента, пока резидент не сможет подтвердить необходимый период фактического и постоянного проживания в Андорре, при покупке недвижимости могут применяться правила об иностранных инвестициях, включая предварительное разрешение, специальный налог и ограничения на количество приобретаемых объектов.

Отдельно в Андоррское финансовое управление (Autoritat Financera Andorrana, AFA) вносится обязательный платёж: 50 000 € за основного заявителя и 12 000 € за каждого иждивенца. Эти суммы не входят в инвестиционный минимум в 1 000 000 €.

Куда можно вложить средства

Разрешённые активы перечислены в статье 96.1. Общий минимум составляет 1 000 000 €, кроме вложения в Жилищный фонд.

• Недвижимость в Андорре: более 800 000 € на каждый объект, без предела срока.

• Доли в капитале компаний, резидентов Андорры: без отдельного порога и предела срока.

• Долговые и финансовые инструменты организаций, резидентов Андорры, и инвестиционные фонды андоррского права: без отдельного порога, предел срока 36 месяцев.

• Долговые обязательства органов власти Андорры: без отдельного порога и предела срока.

• Страхование жизни у страховщика, резидента Андорры: без отдельного порога и предела срока.

• Беспроцентный депозит в AFA: без отдельного порога и предела срока.

• Жилищный фонд (Fons d’Habitatge): общий минимум снижается до 400 000 €, без предела срока.

Финансовые инструменты

В качестве инвестиции могут учитываться, в частности, долговые и иные финансовые инструменты, выпущенные организациями — резидентами Андорры, а также инвестиционные фонды, созданные по законодательству Андорры (статья 96.1.c).

Для этой категории действует важное ограничение:

• Срок — не более 36 месяцев. После этого соответствующая сумма должна быть переведена в другой вид разрешённых андоррских активов, чтобы продолжать учитываться в составе обязательной инвестиции.

• Замена актива должна быть подтверждена документально в порядке, установленном применимыми правилами. Если необходимые подтверждения не будут представлены, разрешение на проживание аннулируется (статья 96.3).

Поэтому уже при первоначальном выборе финансового инструмента желательно понимать, куда будут переведены средства по окончании 36-месячного периода.

При этом ограничение в 36 месяцев установлено не для всех видов активов. В частности, оно не предусмотрено для долговых обязательств органов власти Андорры, договоров страхования жизни с андоррским страховщиком, долей участия в андоррских компаниях и беспроцентного депозита в AFA.

Недвижимость

Если обязательная инвестиция полностью или частично осуществляется через недвижимость, сумма, вложенная в каждый объект, учитываемый в составе инвестиции, должна превышать 800 000 € (статья 96.1).

Это означает, что при общем инвестиционном обязательстве в 1 000 000 € можно, например, вложить более 800 000 € в один объект, а оставшуюся сумму вложить в другой разрешённый актив.

Если же вы хотите, чтобы в составе инвестиции учитывались две квартиры, в каждую нужно вложить более 800 000 €, то есть в сумме более 1 600 000 €.

Важно учитывать, что покупка недвижимости может рассматриваться как иностранная инвестиция даже в том случае, если покупатель уже является резидентом Андорры.

Это касается, в частности, резидентов, которые ещё не могут подтвердить как минимум три года фактического и постоянного проживания в Андорре за последние десять лет (статья 1 Закона 5/2025).

В таком случае применяются следующие правила:

• Предварительное разрешение. До совершения сделки необходимо получить разрешение компетентного министерства на иностранную инвестицию (статья 8 Закона 5/2025). Министерство должно принять решение в течение двух месяцев. Этот срок можно продлить максимум на месяц, и он приостанавливается, пока не представлены запрошенные документы. Если решение в этот срок не принято, в разрешении считается отказанным (статья 10).

• Ограничение на количество объектов. В общем случае разрешение может быть выдано, если после сделки у покупателя будет не более одного односемейного жилого дома либо участка для его строительства, либо не более двух квартир, апартаментов или студий. К каждой квартире могут относиться до трёх парковочных мест и трёх кладовых, если акт о разделе здания не предусматривает большего количества (статья 9.1).

• Исключения. При расчёте этих ограничений не учитываются, в частности, объекты, полученные по наследству или в результате раздела имущества супругов. Также предусмотрено исключение для жилья, которое не менее десяти лет сдаётся в качестве основного постоянного места жительства по доступной цене (статья 9.2).

• Налог на иностранные инвестиции. Для приобретения одного дома, квартиры, апартамента или студии с относящимися к ним объектами применяется ставка 6 % от реальной стоимости. Для инвестиций сверх этого предела применяется ставка 10 % (статьи 7 и 8 Закона 3/2024). Налог уплачивается до подписания нотариального акта, а авансовый платёж вносится ещё до выдачи положительного решения (статьи 12 и 14).

• Ограничения по типу недвижимости. Иностранные инвестиции в туристические апартаменты и жильё, имеющее разрешение на туристическое использование, запрещены. С отдельными исключениями также запрещено приобретение или строительство недвижимости с целью её последующей коммерческой реализации (статьи 9.5–9.7 Закона 5/2025).

Для разрешений на проживание без права на работу законодательство требует подтверждать фактическое и постоянное проживание посредством сертификата налогового резидентства (статья 1.2 Закона 5/2025).

При этом для сохранения самой пассивной резиденции достаточно находиться в Андорре не менее 90 дней в календарном году (статья 95 Закона 9/2012). Поэтому, если в дальнейшем вы рассчитываете воспользоваться правилом о трёх годах проживания, имеет смысл заранее проверить, сможете ли вы получить сертификат налогового резидентства за каждый из соответствующих лет.

Как выбрать между финансовыми инструментами и недвижимостью

Выбор зависит прежде всего от того, хотите ли вы приобрести жильё сразу и когда сможете подтвердить необходимый период проживания в Андорре.

Если вы хотите купить недвижимость сразу, следует заранее учитывать время, необходимое для получения разрешения на иностранную инвестицию, а также соответствующий налог. Решение по разрешению может занять до трёх месяцев, не считая приостановки срока. Учитывайте это в шестимесячном сроке на инвестицию.

Если подходящий объект ещё не выбран, можно первоначально разместить средства в финансовых инструментах, а затем, в пределах предусмотренного 36-месячного периода, перевести их в другой разрешённый актив.

Если к моменту приобретения недвижимости вы уже сможете подтвердить необходимый трёхлетний период проживания, покупка может больше не подпадать под режим иностранной инвестиции. При этом требование о сумме более 800 000 € на объект, если недвижимость должна учитываться в составе обязательной инвестиции для пассивной резиденции, сохраняется.

Проверьте запас времени. 36 месяцев и три года проживания почти совпадают по длительности, а закон не указывает, с какого момента отсчитываются 36 месяцев. Если три года к концу этого срока ещё не подтверждены, сумму всё равно нужно перевести в другой разрешённый актив. Тогда можно либо купить недвижимость как иностранную инвестицию, либо выбрать актив без предела срока и отложить покупку.

Можно также комбинировать разные виды активов. Например, приобрести объект недвижимости стоимостью 850 000 € и разместить оставшиеся 150 000 € в другом разрешённом активе. Если эта часть вложена в финансовые инструменты, для неё будет действовать соответствующее ограничение в 36 месяцев.

Сколько это стоит

Пример для одного заявителя без иждивенцев. Он покупает объект за 850 000 €, ещё не подтвердив три года проживания, и вкладывает 150 000 € в другой разрешённый актив.

• Объект недвижимости: 850 000 €, остаётся вашим активом.

• Другой разрешённый актив: 150 000 €, остаётся вашим активом.

• Платёж в AFA: 50 000 €, не возвращается, кроме случая отказа в первичном разрешении.

• Налог на иностранную инвестицию, 6 %: 51 000 €, расход.

• Налог на передачу недвижимости (ITP), 4 %: 34 000 €, расход.

• Итого: 1 135 000 €, из них 135 000 € расходов.

В расчёт не входят госпошлины, нотариальные расходы и наши услуги. Вместе с ITP налог составляет 10 % при ставке 6 % и 14 % при ставке 10 %.

Срок для осуществления инвестиции

Независимо от выбранной структуры, обязательная инвестиция должна быть завершена в течение шести месяцев (статья 96.3). Согласно официальной форме обязательства, это время отводится на подтверждение инвестиции после выдачи разрешения (форма T2 G005).

Этот срок может быть продлён примерно ещё на шесть месяцев в случаях форс-мажора или если задержка произошла по вине третьего лица.

После осуществления инвестиции необходимо представить подтверждающие документы. При их отсутствии разрешение на проживание аннулируется. Форма называет такие документы:

• Недвижимость: копия нотариального акта о приобретении.

• Доли в компании: заверенная копия акта о приобретении долей.

• Финансовые инструменты и долговые обязательства: сертификат эмитента или депозитария с указанием суммы и владельца.

• Страхование жизни: сертификат страховщика и полис.

• Беспроцентный депозит: документ андоррского банка о внесении средств.

Закон также требует, чтобы инвестиция сохранялась на постоянной основе. Поэтому перед продажей, заменой или реструктуризацией любого актива рекомендуется заранее проверить, как такая операция повлияет на соблюдение условий вашей резиденции.

Какой вариант подходит вам?

Структура инвестиции зависит от ваших целей, сроков и планов относительно недвижимости.

Если вы хотите понять, какой вариант лучше подходит именно в вашей ситуации, вы можете записаться на бесплатный ознакомительный звонок. Консультация может быть проведена на русском языке.